Hypoteční úvěry

Hypoteční úvěr má svoji nezastupitelnou pozici v oblasti pořízení vlastního bydlení. Může také samozřejmě sloužit k jejich rekonstrukci. Jedná se o speciální, převážně účelový úvěr, který řeší financování bydlení bez finanční rezervy. Na trhu existuje celá řada hypotečních úvěrů s různými vlastnostmi. Spolu s úvěry ze stavebního spoření tak lze ušít každému pořízení vlastního bydlení na míru. Jedná se o úvěry s minimální úrokovou sazbou vzhledem k časovému horizontu, na který se zpravidla uzavírají. Hypoteční úvěry se na úvěrovém trhu s bydlením podílí zhruba 2/3. Od roku 2017 spadají oba tyto typy úvěrů dle Zákona o spotřebitelském úvěru do kategorie Spotřebitelský úvěr na bydlení.

Charakteristika produktu

Úroky z úvěrů na bydlení jsou odečitatelné od základu daně. Úroková sazba z úvěru je tak nižší o uplatněnou daňovou úlevu, která činí snížení základu daně až o 150.000 Kč, to je maximum za všechny úvěry na bydlení. Splatnost těchto úvěrů je možná 30, někdy i více let a v dlouhodobém časovém horizontu tak tento úvěr představuje nízké měsíční zatížení, které se pak v důsledku inflace dále snižuje.

Účelovost se vždy prokazuje na výstavbu rodinného domu, bytu, bytového domu nebo rekreačního objektu; koupi pozemku pro stavbu (musí být určen k výstavbě – územní plán); koupi rodinného domu, bytu, bytového domu nebo rekreačního objektu; úpravu nebytového prostoru na byt; změnu stavby, její údržbu, modernizaci rodinného domu, bytu, bytového domu nebo rekreačního objektu; vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů; převod členských práv a povinností v družstvu apod.

Jako u většiny ostatních úvěrů, tak i u hypotečního úvěru se prokazuje bonita klienta (příjmy x výdaje x životní minimum), dále dostatečná výše příjmu žadatele (rodiny), pokud toto nestačí, lze využít možností přistupitele (spolužadatele) – spoludlužník – což je záruka pro hypoteční banku, že závazek v podobě splátek úvěru je zajištěn. Bonitu lze hodnotit také dle obratu podnikatele. Jistina úvěru se splácí až po úplném vyčerpání úvěru. Pokud je úvěr zajištěn životním pojištěním a např. majetkovým pojištěním u stejné banky, je zde nižší úroková sazba (to platí i pro běžný účet ve stejné bance). Úvěr lze čerpat postupně nebo jednorázově, a to zpravidla bezhotovostně.

Hypoteční úvěr je vždy zajištěn zástavou nemovitosti a nemovitost musí být pojištěna a toto plnění musí být vinkulováno ve prospěch hypoteční banky. Další možností zajištění pak může být samozřejmě ručitel nebo může být vyžadováno také úvěrové či životní pojištění. Úvěr je možný i nad rámec zástavní hodnoty nemovitosti. Část úvěru lze použít i bez dokládání účelu (předem stanovené procento), které může být dle hypoteční banky až 20%. Je zde i možnost jednoduššího prokazování účelu hlavně v případě výstavby – ne faktury, ale odhad na základě rozpočtovaných nákladů. Některé hypoteční úvěry mají možnost odkladu splátky na určitou dobu – kvůli nenadálé životní situaci.

Hypoteční úvěr je vždy fixován dle volby, a to například na 1, 3, 5, 8, 10, 15 let, ale také na celou jeho splatnost. Po tuto dobu se nemění úroková sazba a před účinností nového Zákona o spotřebitelském úvěru pak zpravidla nebylo možné provádět mimořádné vklady. Refinancováním k jiné bance či podepsáním nového fixačního období pak dlužník přechází do režimu nového a zde je pak možné každý rok bez sankcí zaplatit 20 % z výše původní jistiny. V případě nedodržení této podmínky či splacení celého úvěru, je ze zákona horní hranice pokuty stanovena na 1 % z nesplacené výše úvěru. Úroková sazba se odvíjí od fixace, od poměru hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti (tzv. LTV) a také od dokládání či nedokládání příjmů. V případě předem definovaných životních událostí jako je například smrt, invalidita či dlouhodobá pracovní neschopnost, je možné splatit hypotéku bez jakýchkoliv sankcí.

Hypoteční úvěr se splácí zpravidla anuitně, to znamená stále stejná výše splátek, která je z počátku složena z úroku, jehož podíl se s postupným snižováním dluhu vůči bance snižuje a roste splátka jistiny. Lze také využít progresivního či degresivního způsobu splácení, který znamená rostoucí či naopak klesající splátky hypotečního úvěru.

Plusy:

Minusy:

Alternativou hypotečních úvěrů jsou samozřejmě úvěry ze stavebního spoření a překlenovací úvěry.

Americká hypotéka

Americká hypotéka je zajímavým zdrojem financí, který tak může sloužit v podstatě na různé účely – podnikání, pořízení dražších automobilů apod. Vzhledem k ostatním úvěrům je zde nízká úroková sazba, která se pohybuje pod úrovní úvěrů spotřebitelských. Tento typ hypotečního úvěru nemá takovou splatnost jako klasický hypoteční úvěr, ale tato doba je zpravidla až 20 let. Vždy se samozřejmě opět ručí nemovitostí. Rozdílem pak je výše zástavní hodnoty nemovitosti, která zpravidla činí „jen“ maximálně 50%. Jedná se tak o vhodný úvěr, který může zajistit další investice mimo pořízení vlastního bydlení, jako je například vzdělání dětí.

Kombinované produkty

Hypoteční úvěr lze samozřejmě kombinovat se stavebním spořením, ale dle nových nařízení ČNB omezeně. Úvěr lze také kombinovat s různými typy investic. V dřívějších dobách bylo napříkald možné financovat 15-20 % investičního záměru úvěrem ze stavebního spoření, dnes to však možné není. Je potřeba mít 20 % LTV "v hotovosti" bez možnosti vzít si na tuto část úvěr. Výhody a nevýhody jednotlivých produktů a jejich kombiance je na zhodnocení rodinného finančního poradce.

Úvěr nebo investice?

Pokud má investor finanční prostředky, nemusí pro něj být 100% jednoznačným doporučením nemovitost pořídit či rekonstruovat z těchto peněz. Lze totiž využít výhod hypotečního úvěru a na půjčce vydělat.

Lze tak požádat o hypoteční úvěr s co nejdelší splatností vzhledem k věku klienta, využít nízkých úrokových sazeb, které se mohou pohybovat na úrovní inflace, díky využití odpočtů úroků z daňového základu a peníze dále reinvestovat. Hodnota úvěru pak s časem klesá, naopak investice do finančních, majetkových a věcných aktiv zajistí díky efektu sněhové koule a dlouhodobému investičnímu horizontu zajímavé zhodnocení a vytvoří se tak dostatečná výše kapitálu, která může sloužit jako rezerva nebo k předčasnému splacení hypotéky a k současné tvorbě rezervy nebo k zajištění důchodu v seniorském věku či na další investiční účely. Vše jsou vždy teoretické výpočty výhodnosti, které však nezohledňují chování investora, což může být velký problém.

Doporučení

Hypoteční úvěr je zajímavým produktem k řešení potřeby vlastního bydlení. Nelze přitom ale jednoznačně doporučit, kdy využít hypotéky nebo naopak úvěru ze stavebního spoření. Hypoteční úvěry tak spíše využívejte u vyšších částek úvěrů. Částečně můžete využít jejich kombinace se stavebním spořením, které lze využít pro úvěr čerpaný bez zástavy nemovitosti.

Zodpovědně volte fixaci, zpravidla nemá cenu ji zbytečně navyšovat, protože pak se s takovýmto produktem nedá v případě potřeby pracovat. Využívejte úvěrů, které nabízí neúčelovou část hypotečního úvěru. Za tyto peníze se dá Vaše nemovitost například vybavit nebo nemusíte mít starosti s dokládáním některých výdajů. Pokud podnikáte, ptejte se na posouzení bonity dle obratu.

Využívejte vždy dlouhodobého horizontu, kdy se Vaše měsíční zatížení snižuje. Při nižší splátce můžete zbytek peněz dále reinvestovat a využít dlouhého časového horizontu k vytvoření dalších aktiv nebo umoření větší části úvěru před datem jeho konečné splatnosti.

V případě zamýšleného splácení úvěru si zkuste například po tři měsíce až půl roku splácet úvěr nanečisto, zjistíte tak svoji platební schopnost dostát závazkům z úvěru. Pokud zjistíte, že již v tomto krátkém časovém horizontu nastávají problémy s odkládáním (splácením), pak víte, že splácet hypotéku je nad Vaše síly a raději s úvěrem vyčkejte a vytvořte si finanční rezervu.

I přesto, že máte potřebný finanční obnos, zkuste využít výhod hypotečního úvěrů a na této půjčce vydělejte díky umořováni úvěru a sněhové kouli z investice.

Pokud splácíte úvěry takového rozsahu, jako je hypoteční úvěr, zajistěte se proti nejdůležitějším životním rizikům a samozřejmě nezapomínejte na pojištění tohoto majetku. Můžete takto získat zajímavé snížení úrokové sazby Vašeho hypotečního úvěru.

Pro případy nepříznivé životní situace, kterou v případě úvěru na bydlení může být neschopnost uhradit měsíční splátku úvěru, byste měli mít vytvořenu finanční rezervu pro překlenutí této složité životní situace, která by měla být rychle dostupná například na spořicím účtu. Pokud takovouto rezervu nemáte, v případě finančních problémů se nesnažte řešit nedostatek financí jiným úvěrem a snažte se s hypoteční bankou domluvit na prodloužení úvěru a snížení splátkového zatížení. Ne však zpětně, nýbrž před tím, než se opozdíte s nějakou platbou.

Oblast úvěrů není jednoduchou záležitostí, proto vždy využijte služeb rodinného finančního poradce, který Vám s nastavením a výběrem úvěru či jejich kombinací poradí a je Vám také schopen dále pomoci zajistit nedůležitější životní rizika a ochránit majetek tak, aby nepříznivé životní situace neovlivnily Vaše plány do budoucna, důležité jsou také investice do finančních, majetkových a věcných aktiv.

Nezapomínejte také na spolupráci se svým rodinným finančním poradcem. Pokud Vám nebude cokoliv jasné, vždy mu zavolejte nebo si s ním domluvte schůzku. Rodinné finance mohou být totiž v pořádku jen tehdy, pokud obě strany budou spolu dlouhodobě spolupracovat.

^©Ing. Martin SVOBODA 2008-2024